Новорязанское ш., 66 км от МКАД
Эхо ТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 902 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 59 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,45 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈300 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Золотово ≈2,6 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4004
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 166 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 10.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 329 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 902 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 048 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 289 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Березовая Роща СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Губино д. | 15,2 сот. | 2 300 000 | 151 316 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Утро СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пионер СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Губино д. | 9 сот. | 1 499 999 | 166 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Губино д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Яблонька СНТ | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Яблонька СНТ | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Виноградово пос. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Губино д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 750 / 69 811 / 170 000 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 446 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 274 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 101 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 757 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 299 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Золотая Подкова КП | 53 м² | 8,8 сот. | 3 700 000 | 69 811 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Им. Цюрупы пгт | 40 м² | 7,3 сот. | 2 350 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Москворечье дп | 50 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 170 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Продается участок правильной формы огороженный забором с дачным домом .Участок находится в живописном месте. Рядом голубое озеро с прозрачной водой. Вокруг грибной лес. До СНТ ведёт асфальтированная дорога. До жд станции Золотово 2 км, пешком 30 мин.Один собственник.Свободная продажа. На участке имеются плодовые деревья и ягодные кустарники. Для комфортного проживания на участке построена летняя кухня с душевой и верандой. Водопровод центральный,сезонный. Электричество и телеантенна подведены в дом. Есть место для парковки двух машин. Дом площадью 45 кв. м.На первом этаже большая прихожая и комната,на втором этаже две небольшие комнаты. Дом каркасный,отделан вагонкой. Фундамент блочный. Закрыт по периметру. Есть хозблок для хранения садового инвентаря. Смотрите фото. Вопросы по телефону.