Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Авсюнино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 120 м², участок 11 сот., кирпич, 1994 год.
Цена 2,24 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 478 тыс. → дом ≈1,76 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈1,9 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,75 млн / целевая ≈5,17 млн / пессимист. ≈4,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈393 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 9 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Беливо ≈2,6 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4002
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 7.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 17 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 430 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 478 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 762 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 683 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Авсюнино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Авсюнино д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Авсюнино д. | 20,1 сот. | 1 250 000 | 62 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Авсюнино СНТ | 13 сот. | 500 000 | 38 462 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Авсюнино д. | 14 сот. | 8 999 000 | 642 786 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Авсюнино д. | 20 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Авсюнино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Авсюнино д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Титовский-1 СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лужки СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 500 / 45 417 / 75 226 |
| цена объекта | 2 240 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 904 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 746 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 459 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 171 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 597 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 393 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Селиваниха д. | 127,6 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 58 777 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Селиваниха д. | 127,6 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 47 022 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Мисцево д. | 120 м² | 6 сот. | 5 450 000 | 45 417 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Восток СНТ | 120 м² | 6 сот. | 5 450 000 | 45 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Заволенье д. | 118 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 41 525 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Импульс СНТ | 117,9 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 41 561 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Мечта СНТ | 100 м² | 8 сот. | 2 950 000 | 29 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Мисцево пос. | 99,7 м² | 8,6 сот. | 7 500 000 | 75 226 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Знаменская д. | 139,6 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 30 086 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | 142 м² | 6 сот. | 11 100 000 | 78 169 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 08.01.2026 | 2 270 000 (−30 000) | история площадки |
| 13.04.2026 | 2 240 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 240 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1220532. Первый этаж кирпичный. На первом этаже комната с камином, кухня, коридор. Второй этаж каркасный, утепление стен 150, потолок 200. Второй этаж с 2 комнатами. электричество 15 кВт 1 фаза. участок ровный, правил.ной формы, сухой. Дорога к дому асфальтирована. Удобный подъезд. Развитая инфраструктура: Автобусная остановка в 3 минутах ходьбы, ЖД станция 95 км в 20 минутах ходьбы.