Новорязанское ш., 53 км от МКАД
Петровское СНТ, Раменский гор. округ
Дом 136 м², участок 8,6 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 69/100 · уверенность 77 %
Земля ≈179 тыс. ₽/сот. × 8,6 сот. = 1,54 млн → дом ≈1,96 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 8 в 10 км, 69 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈2,52 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,46 млн / целевая ≈13,02 млн / пессимист. ≈11,57 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,08 млн ₽, маржа 52 %, ROI 111 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: печь, баня.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈14 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3999
Рейтинг 69/100 · уверенность 77 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.5 |
| участок | 5 | 42 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 179 484 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 544 000 ₽ (8,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 956 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 382 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ванвилладж ТСН | 42 сот. | 15 000 000 | 357 143 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ванвилладж ТСН | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Салтыково с. | 25 сот. | 2 300 000 | 92 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ванвилладж ТСН | 9 сот. | 2 980 000 | 331 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ванвилладж ТСН | 7,4 сот. | 1 300 000 | 175 676 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ванвилладж ТСН | 4,2 сот. | 1 400 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Салтыково с. | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Салтыково с. | 15,9 сот. | 4 463 200 | 280 704 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.6 км | Салтыково с. | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Салтыково с. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 136 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 642 / 109 402 / 140 769 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 464 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 741 000 ₽ |
| продажа: целевая | 13 018 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 571 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 076 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 111 % |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Раздолье СНТ да: «ванная» + «отделка» | 138,4 м² | 8 сот. | 9 500 000 | 68 642 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дьяково д. да: «санузлах» + «отделкой» | 133 м² | 8,4 сот. | 16 000 000 | 120 301 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Новое Тяжино КП да: «ванной» + «отделкой» | 135 м² | 8,3 сот. | 13 700 000 | 101 481 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Тяжино д. да: «санузлах» + «отделкой» | 130 м² | 9,1 сот. | 18 300 000 | 140 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Дьяково д. да: «санузлах» + «отделкой» | 127 м² | 8,3 сот. | 14 900 000 | 117 323 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Тяжино д. да: «санузлах» + «отделкой» | 130 м² | 7,8 сот. | 12 200 000 | 93 846 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Новое Тяжино КП да: «ванной» + «отделкой» | 130 м² | 8,1 сот. | 12 000 000 | 92 308 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Тяжино д. да: «ванной» + «отделкой» | 128 м² | 8 сот. | 15 200 000 | 118 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажный дачный дом. Территория СНТ огорожена. Въезд через ворота,которые закрываются на замок. Прекрасное место для отдыха. В 30 метрах расположен прекрасный водоем. Есть подвальное помещение. На первом этаже расположена кухня, гостиная, две спальни.На втором этаже большой холл и спальня. Есть камин. Также есть баня. На участке плодовые деревья . Есть теплица. На участке посажены плодовые кустарники. Есть цветочные клумбы.