Новорязанское ш., 43 км от МКАД
Заречье дп, Раменский гор. округ
Дом 24 м², участок 15 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 09.04.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,68 млн ₽, 70 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 35 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,49 млн / целевая ≈2,24 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль −785 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. Белоозёрская ≈18,9 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3996
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 17.4 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 981 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 020 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 680 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 70 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Тихая Заводь дп | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тихая Заводь дп | 6,5 сот. | 500 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тихая Заводь дп | 9 сот. | 930 000 | 103 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тихая Заводь дп | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Квартал 6-6 дп | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тихая Заводь дп | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Раменские Дали ДНП | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Изумрудная Поляна ДНП | 12 сот. | 1 897 000 | 158 083 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Изумрудная Поляна ДНП | 13,6 сот. | 1 890 000 | 138 971 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Раменские Дали ДНП | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 484 / 90 000 / 144 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 488 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 364 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 239 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 990 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -785 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Вертолет-2 СНТ | 25 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Панино СНТ | 25 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 144 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Амирово д. | 18 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Гжель-3 КП | 20 м² | 12 сот. | 2 345 788 | 117 289 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Лесная Поляна-2 КП | 31 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 112 903 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Журавушка СНТ | 31 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 35 484 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Марьинка с. | 30 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 15 соток квадратной формы, удобный заезд и выезд с участка, дом 24 м2, стены, пол, потолок утеплены. Фундамент столбчатый из блоков на основании из бетона с армированием. Рядом лес 2 минуты ходьбы, пруд с песчаным пляжем 5 миту ходьбы. Коммуникации: электричество 3 фазы 15 квт, на участке имеется колодец, туалет на улице. Документы готовы к сделке, в собственности более 10 лет.