Новорязанское ш.
Елкино д., Воскресенск гор. округ
Дом 59,2 м², участок 16,7 сот., каркас, 2022 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 28.09.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 16,7 сот. = 1,25 млн → дом ≈2,05 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 52 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,13 млн / целевая ≈3,72 млн / пессимист. ≈3,31 млн → от пессимистичной прибыль −583 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: скважина.
До ст. Хорлово ≈3,2 км по прямой; до МКАД на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3995
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: км от МКАД); аналогов 8 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 55 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 64 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.8 |
| участок | 5 | 100 % | 7.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.9 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 248 000 ₽ (16,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 052 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 662 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Елкино д. | 12,5 сот. | 900 000 | 72 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Елкино д. | 7 сот. | 699 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Елкино д. | 8 сот. | 1 199 999 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Елкино д. | 6,8 сот. | 750 000 | 110 294 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 490 000 | 99 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Елкино д. | 3,5 сот. | 290 000 | 82 857 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Елкино д. | 21,6 сот. | 1 500 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елкино д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елкино д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 084 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 538 / 81 334 / 95 890 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 133 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 926 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 720 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 306 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -583 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Елкино д. | 65 м² | 17 сот. | 3 350 000 | 51 538 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Константиново ДНТ | 58,4 м² | 9,1 сот. | 5 600 000 | 95 890 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Новлянское с. | 49,5 м² | 12 сот. | 4 497 000 | 90 848 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Лидино д. | 52 м² | 14 сот. | 3 900 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Корниловская д. | 50 м² | 15 сот. | 3 800 000 | 76 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Гостилово д. | 50 м² | 15 сот. | 4 750 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Ильинское ДНТ | 50 м² | 8,6 сот. | 3 650 000 | 73 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Лидино д. | 45 м² | 14 сот. | 3 900 000 | 86 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 18.03.2026 | 3 650 000 (+150 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 3 300 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается комфортабельный каркасный дом общей площадью 59,2 м2 на участке 16,7 соток правильной формы. Участок огорожен сеткой-рабицей. Характеристики дома: - Планировка: 3 изолированные комнаты, кухня-гостиная. - Утепление: Стены и полы утеплены (150 мм стены, 200 мм полы). - Коммуникации: Отопление конвекторами (15 квт), собственная скважина. - Конструктив: Свайный фундамент, кровля из металлочерепицы. - Дополнительно: Пластиковые окна, душевая кабина. Особенности участка: - Участок 16,7 соток, правильной формы, огорожен сеткой-рабицей. - Большая площадка с бассейном. - Газ по границе участка, возможна газификация по госпрограмме. Инфраструктура: - Рядом автобусная остановка и магазин. - Недалеко расположены смешанные леса, а в 5 минутах езды живописные карьеры и озера. Преимущества покупки: - Один взрослый собственник. - Возможны различные варианты оплаты. - Помощь в одобрении ипотеки. - Гарантия юридической чистоты сделки. Звоните для записи на показ! Код пользователя: 41702. Номер в базе: 9168221.