Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Коломзавод-3 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 15 м², участок 2,5 сот.
Цена 799 тыс. ₽, снижали с 950 тыс.; первая цена 950 тыс. ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 47 %
Земля ≈271 тыс. ₽/сот. × 2,5 сот. = 678 тыс. → дом ≈121 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 27 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈679 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈384 тыс. / целевая ≈346 тыс. / пессимист. ≈307 тыс. → от пессимистичной прибыль −572 тыс. ₽, маржа −186 %, ROI −65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Проезд Станкостроителей ≈2,1 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3993
Рейтинг 22/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 185 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 678 000 ₽ (2,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 121 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ягодка СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель-2 СНТ | 7,5 сот. | 3 100 000 | 413 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 6,1 сот. | 2 450 000 | 401 639 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Ягодка СНТ | 6,3 сот. | 1 799 000 | 285 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Коломзавод-2 СНТ | 2,5 сот. | 850 000 | 340 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Огородник-2 СНТ | 6,4 сот. | 3 000 000 | 468 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 600 / 28 000 / 90 909 |
| цена объекта | 799 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 679 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 384 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 365 000 ₽ |
| продажа: целевая | 346 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 307 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -572 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −186 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | 15 м² | 3,7 сот. | 399 000 | 26 600 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | 12,5 м² | 3,5 сот. | 350 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Околица СНТ | 11 м² | 2,6 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 950 000 | история площадки |
| 03.05.2026 | 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 799 000 (−51 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 799 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается даче в центре г. Коломна -Снт Коломзавода 3. Уютный небольшой домик в отличном состоянии площадью 15 кв м + небольшие кладовка и терраса расположенный на земельном участке площадью 2,5 сотки (19*13). Участок ровный, есть плодоносящие деревья и кустарники, оборудованы грядки, территория огорожена, летний водопровод, с/у на улице. К участку хороший круглогодичный проезд. В шаговой доступности остановка общественного транспорта, рядом: школа, д/сад, магизины, поликлиника подлипки и пр. Один совершеннолетний собственник с 2006 года. Если остались вопросы, звоните, с удовольствием отвечу.