Новорязанское ш., 87 км от МКАД · земля с домом
Никульское с., Коломенский гор. округ
Участок 10 сот.
Дом по описанию: «Продам участок ИЖС в живописном месте, на участке недостроенный дом из кругляка, крыша новая, окна пвх.»
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 05.04.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 30 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 631 тыс. → дом ≈519 тыс. ₽ (нижний квартиль 10 участков).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Конев Бор ≈6,2 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №399
Рейтинг 36/100 · уверенность 30 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: площадь дома, материал, год); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 8 |
| торг | 5 | 77 % | 11 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 9.7 |
| участок | 5 | 55 % | 7.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 056 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 631 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 519 000 ₽ |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Никульское с. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никульское с. | 20 сот. | 2 600 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никульское с. | 12 сот. | 720 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никульское с. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никульское с. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никульское с. | 18 сот. | 1 300 000 | 72 222 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никульское с. | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никульское с. | 6,7 сот. | 300 000 | 44 776 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никульское с. | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никульское с. | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 09.04.2026 | 1 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок ИЖС в живописном месте, на участке недостроенный дом из кругляка, крыша новая, окна пвх. Я собственник! Местоположение: Московская область, Коломенский район, село Никульское, з/у 29. До трассы М5 1,5 км. Удобный подъезд к участку. Участок расположен всего в 10 км от города Коломна, благодаря чему легко добраться в любое удобное время. Характеристики участка: Общая площадь: 10 соток Форма участка: прямоугольная Рельеф ровный, готовый к строительству дома вашей мечты. Возможность подключения всех необходимых коммуникаций( Столб электроэнергии около участка) Газ по границе участка. Преимущества проживания: Тихое и спокойное место с чистым воздухом и природой вокруг. Отличная экология, рядом лес и чистый пруд. Развитая инфраструктура села обеспечивает комфортное проживание Идеальное место для отдыха всей семьёй и занятия спортом на свежем воздухе. РЕАЛЬНОМУ ПОКУПАТЕЛЮ ТОРГ!!! Показ в любое время!