Новорязанское ш., 53 км от МКАД
Юбилейный СНТ, Раменский гор. округ
Дом 63,2 м², участок 5 сот., дерево.
Цена 3,15 млн ₽, поднимали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 66 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 626 тыс. → дом ≈2,52 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,85 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,28 млн → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Гжель ≈7 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3989
Рейтинг 18/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 200 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 626 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 524 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 937 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Лесное СНТ | 7 сот. | 835 200 | 119 314 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пласкинино д. | 26,5 сот. | 4 700 000 | 177 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Театральный СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тишина СНТ | 6,1 сот. | 1 150 000 | 188 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Медкомелино-1 ДНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Меткомелино СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Пласкинино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сталь-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Альбатрос СНТ | 8,4 сот. | 1 200 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Полесье ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 064 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 143 / 46 296 / 99 833 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 849 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 707 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 564 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 279 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 462 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Прибор СНТ | 65 м² | 6,6 сот. | 2 990 000 | 46 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Прибор СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 37 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Прибор СНТ | 56,7 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 49 383 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Арена СНТ | 62,7 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 55 821 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Альбатрос СНТ | 57 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 38 596 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Дорка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 9 900 000 | 165 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Виола СНТ | 65 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 95 385 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пласкинино д. | 54 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 46 296 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Надеждино СНТ | 63 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 46 032 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Гжельские Узоры КП | 60 м² | 6,6 сот. | 5 990 000 | 99 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 850 000 | история площадки |
| 27.02.2026 | 3 150 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В доме имеется печь,рабочая,ухоженная. Дом используется для круглогодичного проживания. колодец питьевой на участке,с весны до осени есть водопровод. Участок ровный,ухоженный газон, растет облепиха ,стоит металлический парник,имеется гараж.В доме два этажа. Участок находится в окружении лесов, 10 минут пешком до карьера,там есть пляж,красивый грибной лес. Рядом деревня Пласкинино. Торг