Новорязанское ш., 45 км от МКАД
Строитель СНТ, Раменский гор. округ
Дом 66,3 м², участок 4,6 сот., кирпич.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 4,6 сот. = 509 тыс. → дом ≈1,48 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 49 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,33 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,25 млн / целевая ≈2,92 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −422 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Барыбино ≈20,5 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3977
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 15.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 5 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 689 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 509 000 ₽ (4,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 481 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 338 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Агашкино д. | 23 сот. | 5 520 000 | 240 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Агашкино д. | 46 сот. | 11 900 000 | 258 696 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Агашкино д. | 23 сот. | 4 370 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Агашкино д. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Агашкино д. | 13,8 сот. | 1 500 000 | 108 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Агашкино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Агашкино д. | 20 сот. | 3 800 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Агашкино ДСК | 13 сот. | 850 000 | 65 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Экология СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Марьина Роща ДНП | 9 сот. | 3 190 000 | 354 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 326 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 611 / 51 042 / 52 500 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 245 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 083 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 920 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 596 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -421 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Арменево д. | 64 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 50 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Гжель-1 КП | 72 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 48 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Строитель СНТ | 48 м² | 4,4 сот. | 2 500 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Вега СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 52 500 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 1 990 000 (−510 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 114744565 Продам земельный участок с домом в СНТ "Строитель", расположенный в Московской области, Раменский район, Никоновское сельское поселение, д. Агашкино, Новорязанское шоссе, 45 км от МКАД. Участок огороженного охраняемого Садового товарищества. Заезд на территорию СНТ - асфальтированная круглогодичная дорога. На въезде автоматические ворота с пульта и охрана. Площадь участка - 4.6 соток. Кирпичный дом - 66.3 кв.м. Дом кирпичный. На первом этаже расположена кухня и просторная комната, на втором - 3 комнаты. Отопление конвекторы. . 1 взрослый собственник, обременений нет, полная стоимость в договоре, оперативный показ, быстрый выход на сделку!