Новорязанское ш., 63 км от МКАД · земля с домом
Мечта ДНП, Раменский гор. округ
Дом 15 м², участок 6,8 сот.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 15 м²»
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 61/100 · уверенность 59 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 478 тыс. → дом ≈722 тыс. ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 100 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 163 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,42 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈617 тыс. ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Виноградово ≈12,7 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №397
Рейтинг 61/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 93 % | 46.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.3 |
| участок | 5 | 25 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 231 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 478 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 722 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Мечта ДНП | 12,5 сот. | 850 000 | 68 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мечта ДНП | 26,3 сот. | 1 700 000 | 64 639 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мечта ДНП | 7,9 сот. | 690 000 | 87 342 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мечта ДНП | 13 сот. | 1 000 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мечта ДНП | 10,5 сот. | 860 000 | 81 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мечта ДНП | 16,5 сот. | 1 300 000 | 78 788 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Озерный СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Озерный СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Озерный СНТ | 12,5 сот. | 1 000 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мечта ДНП | 6 сот. | 396 000 | 66 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 163 399 / 200 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 421 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 300 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 179 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 937 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 617 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Поддубье-2 ДНП | 13 м² | 8,3 сот. | 2 030 000 | 156 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Озерный СНТ | 18 м² | 9,8 сот. | 5 200 000 | 288 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Фоминское СНТ | 16 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 187 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Восточный дп | 15 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 15,3 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 163 399 | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Березка-Натальино СНТ | 15 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Аргуновские дачи КП | 16 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 103 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ульянино с. | 12 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Колоколово д. | 12 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Восточный дп | 13 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Садовый участок с приятными соседями. Домик строили для себя (вагончик), где было все для проживания летом. Есть уличный туалет и сарай. Плодовые деревья. На участок было привезено много торфа и навоза. Участок прямоугольной формы. Подходит под ИЖС. Домик не оформлен.