Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Цементник СНТ, Подольск гор. округ
Дом 32,3 м², участок 5 сот., каркас, 2024 год.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 05.03.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 63 %
Земля ≈107 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 535 тыс. → дом ≈1,17 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈546 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,18 млн / целевая ≈1,06 млн / пессимист. ≈940 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −112 %, ROI −53 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Москворецкая ≈1 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №3965
Рейтинг 14/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 106 949 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 535 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 165 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 068 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 3 сот. | 450 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Цементник СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 50 сот. | 20 000 000 | 400 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Колыберево-2 СНТ | 3 сот. | 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ачкасово с. | 8,2 сот. | 1 500 000 | 182 927 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Колыберево-2 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ачкасово с. | 9,7 сот. | 1 300 000 | 134 021 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6,2 сот. | 643 000 | 103 710 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Колыберево СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 546 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 38 166 / 55 195 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 175 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 116 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 058 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 940 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 051 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −112 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Рябинушка СНТ | 26 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 51 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 33 м² | 6 сот. | 5 150 000 | 156 061 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Цементник СНТ | 34,2 м² | 6 сот. | 850 000 | 24 854 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Цементник СНТ | 30 м² | 4,7 сот. | 600 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Колыберево СНТ | 30 м² | 6,1 сот. | 1 390 000 | 46 333 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пенсионер СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 28 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Отдых СНТ | 30,8 м² | 5,1 сот. | 1 700 000 | 55 195 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Побережье СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 1 450 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дружба СНТ | 30,4 м² | 5,6 сот. | 2 800 000 | 92 105 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Воскресенск СНТ | 30 м² | 7,4 сот. | 899 999 | 30 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.03.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 132096985 Доверяя нам Вы гарантировано получаете только реальные объекты!!! Продам отличную дачу в черте города. Участок ровный, правильной формы. Посажены плодовые деревья и кустарники. Яблони, груши, сливы, черноплодная рябина, клубника. На участке построен каркасный дом на ленточном фундаменте. Глубина фундамента 120см. Есть хозблок, туалет. Участок ухоженный. Огорожен. На участке летний водопровод, Электричество в доме. До ст. Москворецкая 15 минут пешком. Дом зарегистрирован как жилой. Возможно приобрести в ипотеку. Один взрослый собственник. Прямая продажа.