Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Солнышко ТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 60,7 м², участок 6 сот.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 23.11.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 385 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 5 в 10 км, 55 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈914 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,75 млн / целевая ≈3,37 млн / пессимист. ≈3 млн → от пессимистичной прибыль ≈86 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; в описании: баня, скважина.
До ст. Хорлово ≈3,9 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3960
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 2.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 14 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 150 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 385 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 965 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 372 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Отрадное СНТ | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Шильково д. | 27 сот. | 1 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Комета СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шильково д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Перхурово СНТ | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Комета СНТ | 7,7 сот. | 500 000 | 64 935 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ёлочка СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 914 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 385 / 64 322 / 64 433 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 746 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 559 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 371 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 997 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 85 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Исаково д. да: «ванные» + «теплый пол» | 60 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 73 333 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Химик-3А СТСН да: «санузел» + «мебель» | 58,2 м² | 6,6 сот. | 3 750 000 | 64 433 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 58,3 м² | 5,7 сот. | 3 750 000 | 64 322 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Строитель-3 СНТ да: «сан.узел» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 48 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Агат СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 65 м² | 6,1 сот. | 3 600 000 | 55 385 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.11.2025 | 2 400 000 | история площадки |
| 02.02.2026 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 126125232 Эксклюзивное предложения!!! Данная дача находится в красивом,живописном месте. В шаговой доступности: озеро,грибы,карьеры,рыбалка. В дали от шума,машин в МО г. Воскресенск,ТСН Солнышко. От станции 88км можно доехать на автобусе 24,22,29,а далее пешком. От Выхино 1ч 20мин на электричке или 1.5-2 часа на машине. Территория охраняется,по всей территории видео наблюдение,очень хорошие соседи. В летний период работает магазин. Централизованная вода в тёплый период, можно сделать скважину. Об участке: Участок 6 соток с уютным жилым одноэтажным домом (зарегистрирован как жилой с пропиской) и двумя комнатами для круглогодичного проживания. В доме есть система отопления(печь,электрокотел) На участке: -парковочное место -парник 6*3 -дровница -сарай -туалет -баня -душевая -ракушка -яблони -малина -множество цветочных культур Есть где разгуляться как детям так садоводам. Мебель оставлю,вывезу технику и личные вещи. Заезжай,живи, твори, делайте под себя. Звоните,пишите,отвечу на все вопросы.