Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Ачкасово с., Воскресенск гор. округ
Дом 115 м², участок 20 сот.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 10.08.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 78/100 · уверенность 60 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 2,08 млн → дом ≈416 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–181 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,22 млн / целевая ≈10,99 млн / пессимист. ≈9,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,35 млн ₽, маржа 55 %, ROI 121 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Москворецкая ≈1,9 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3948
Рейтинг 78/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 205 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 084 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 416 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 617 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ачкасово с. | 24,5 сот. | 2 290 000 | 93 469 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ачкасово с. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ачкасово с. | 24,5 сот. | 1 790 000 | 73 061 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 125 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ачкасово с. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ачкасово с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пенсионер СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 115 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 084 / 108 734 / 180 995 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 217 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 606 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 995 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 774 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 349 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 121 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ачкасово с. | 112 м² | 17 сот. | 13 800 000 | 123 214 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ачкасово с. | 112 м² | 17 сот. | 13 800 000 | 123 214 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ачкасово с. | 111,5 м² | 16,5 сот. | 13 800 000 | 123 767 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 120 м² | 12,6 сот. | 8 150 000 | 67 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Елино д. | 110,5 м² | 18 сот. | 20 000 000 | 180 995 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Ратчино д. | 111,4 м² | 25 сот. | 10 500 000 | 94 255 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Мячково с. | 117 м² | 17 сот. | 17 000 000 | 145 299 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Пески пгт | 119,5 м² | 12 сот. | 4 790 000 | 40 084 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Перхурово д. | 120 м² | 15 сот. | 5 731 000 | 47 758 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Перхурово д. | 120 м² | 17 сот. | 5 000 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 12.09.2025 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 12.01.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.03.2026 | 2 500 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен Аванс. Дом 115 кв. М на капитальном ленточном фундаменте, утеплен, под чистовую отделку. Установлены окна Пвх, металлическая дверь. Планировка свободная. Из коммуникаций заведен свет. Газ по границе. Участок 20 соток Лпх (подходит для ведения личного хозяйства), ровный почти квадратной формы. На участке большой навес на металлическом каркасе. В шаговой доступности автобусная остановка. В селе есть школа, магазин. Показ по договоренности в удобное для Вас время!