Новорязанское ш., 62 км от МКАД
Восточное СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 120 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 29.08.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 557 тыс. → дом ≈2,94 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 12 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈2,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,34 млн / целевая ≈3 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль −2,41 млн ₽, маржа −90 %, ROI −47 %.
Коммуникации: скважина; газ — баллоны; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Лопатино ≈1,9 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3947
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 557 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 943 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 525 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Автомобилист ТСН | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Исаково д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Исаково д. | 6,5 сот. | 750 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Союз СНТ | 8,5 сот. | 550 000 | 64 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Возрождение СТСН | 12,6 сот. | 750 000 | 59 524 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Союз СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Возрождение СТСН | 5,3 сот. | 850 000 | 160 377 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 308 / 28 205 / 49 684 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 336 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 169 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 002 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 669 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 406 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −90 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Восточное СНТ | 117 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 28 205 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восточное СНТ | 130 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 12 308 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рябинушка СНТ | 102 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Химик-3А СТСН | 110,7 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 49 684 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Конобеево с. | 96 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 40 625 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличная дача, добротный, крепкий дом( строили для себя) с необыкновенной атмосферой! Созданной для загородного отдыха! В доме камин, печь, остается мебель и техника. На территории гараж и баня( с душем, туалетом, и комнатой отдыха). Участок ухожен, около 50 сортов роз! Свет круглогодично, вода скважина своя и вода для полива общая, газ газовый баллон подключен к плите на кухне. Все для комфортного проживания! Очень удобное местоположение: до центра города 5 минут на машине, с трассы М-5 от поворота 81 км 10 минут на машине и Вы на даче. Один взрослый собственник, дом оформлен как жилой,. Возможен обмен на квартиру в центре., показ в любое удобное для Вас время. Реальному покупателю Торг.