Новорязанское ш., 67 км от МКАД
Отрадное СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 60,7 м², участок 6 сот.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 26.11.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 385 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈914 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,95 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −68 %, ROI −40 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Хорлово ≈3,9 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3946
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 14 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 150 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 385 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 965 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 372 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Отрадное СНТ | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Шильково д. | 27 сот. | 1 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Комета СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шильково д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Перхурово СНТ | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Комета СНТ | 7,7 сот. | 500 000 | 64 935 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ёлочка СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 914 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 333 / 36 667 / 56 667 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 171 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 062 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 954 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 737 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 174 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Строитель-2 СНТ | 60 м² | 5 сот. | 3 400 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Комета СНТ | 60 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ёлочка СНТ | 60 м² | 6,6 сот. | 1 400 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Химик-3А СТСН | 60 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 57 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 35 088 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Хорлово ТСН | 60,5 м² | 7,3 сот. | 1 500 000 | 24 793 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 58,2 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 38 660 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Химик-3А СТСН | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Осташово СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Перхурово СНТ | 65 м² | 5,1 сот. | 4 100 000 | 63 077 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.11.2025 | 2 400 000 | история площадки |
| 30.01.2026 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 126125232 Эксклюзивное предложения! Данная дача находится в красивом, живописном месте. В шаговой доступности: озеро, грибы, карьеры, рыбалка. В дали от шума, машин в МО г. Воскресенск, Тсн Солнышко. От станции 88км можно доехать на автобусе 24,22,29, а далее пешком. От Выхино 1ч 20мин на электричке или 1.5-2 часа на машине. Территория охраняется, по всей территории видео наблюдение, очень хорошие соседи. В летний период работает магазин. Централизованная вода в тёплый период, можно сделать скважину. Об участке: Участок 6 соток с уютным жилым одноэтажным домом (зарегистрирован как жилой с пропиской) и двумя комнатами для круглогодичного проживания. В доме есть система отопления(печь, электрокотел). На участке: -парковочное место. -парник 6*3. -дровница. -сарай. -туалет. -баня. -душевая. -ракушка. -яблони. -малина. -множество цветочных культур. Есть где разгуляться как детям так садоводам. Мебель оставлю, вывезу технику и личные вещи. Заезжай, живи, твори, делайте под себя. Звоните, пишите, отвечу на все вопросы.