Новорязанское ш., 74 км от МКАД
Свистягино д., Воскресенск гор. округ
Дом 50 м², участок 12 сот., дерево, 1975 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 18.05.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 70 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 647 тыс. → дом ≈853 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,13 млн / целевая ≈2,82 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈331 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — печь.
До ст. Осёнка ≈5,9 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3938
Рейтинг 38/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 13 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 889 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 647 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 853 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 060 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Свистягино д. | 18,5 сот. | 1 150 000 | 62 162 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Свистягино д. | 19,3 сот. | 770 000 | 39 896 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Свистягино д. | 19,3 сот. | 1 000 000 | 51 813 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Свистягино д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Свистягино д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Свистягино д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Свистягино д. | 25 сот. | 1 490 000 | 59 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Свистягино д. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Свистягино д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Свистягино д. | 25 сот. | 1 700 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 600 / 58 741 / 108 696 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 132 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 975 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 819 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 506 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 331 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Сетовка пос. | 51,1 м² | 9,4 сот. | 3 700 000 | 72 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Надежда СНТ | 50 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Лесной ДНП | 50 м² | 9,3 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Чаплыгино ДНП | 48 м² | 14 сот. | 2 450 000 | 51 042 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Лысцево д. | 55 м² | 14 сот. | 2 150 000 | 39 091 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Полесье ДНП | 56 м² | 10 сот. | 2 995 000 | 53 482 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Химик 5 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 030 000 | 20 600 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Тверское СНТ | 50 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Станции Непецино пос. | 46 м² | 9 сот. | 4 999 998 | 108 696 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Химик 5 СТ | 50 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 69 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже старый Дом - 50 кв.м., деревянный, в деревне Свистягино. 60 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Участок 12 соток, огорожен металличесским профильным забором, обработан. Электричество - 5 квт, газ по границе участка. Идеально подходит под строительство нового дома. Оперативно покажем.