Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Семиславка СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 23.10.2025.
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 250 тыс. → дом ≈1,55 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль −866 тыс. ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Москворецкая ≈5,7 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3927
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 250 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 550 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 056 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Семиславка СНТ | 12 сот. | 530 000 | 44 167 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Семиславка СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рица СНТ | 6 сот. | 170 000 | 28 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рица СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Химик-3А СТСН | 9,9 сот. | 349 000 | 35 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Елкино д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 250 / 42 044 / 69 252 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 605 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 525 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 444 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 284 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -866 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Химик-3А СТСН | 37 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 37 838 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Химик-3А СТСН | 40 м² | 6 сот. | 850 000 | 21 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Химик-3А СТСН | 40 м² | 7,9 сот. | 770 000 | 19 250 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 36,1 м² | 5,1 сот. | 2 500 000 | 69 252 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Пески СНТ | 37,7 м² | 4,7 сот. | 2 400 000 | 63 660 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Техноткань СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Рассвет СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 59 375 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Хорлово пгт | 32 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 54 688 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Губастово д. | 40 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Заря СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 46 250 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.10.2025 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача на участке 6 соток в живописном месте Снт "Семславка" Воскресенский район Московской области. На участке кирпичный дом, бревенчатая баня. Тихое, спокойное место, очень хорошие соседи.