Новорязанское ш., 31 км от МКАД
Малышево СНТ, Раменский гор. округ
Дача 94 м², участок 6,2 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1 млн → дом ≈2,2 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,86 млн / целевая ≈4,38 млн / пессимист. ≈3,89 млн → от пессимистичной прибыль −411 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈14,2 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3924
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 6 % | 0.4 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 920 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 004 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 196 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 362 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Салтыково с. | 25 сот. | 2 300 000 | 92 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Салтыково с. | 23,7 сот. | 3 800 000 | 160 338 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Салтыково с. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Салтыково с. | 6 сот. | 1 520 000 | 253 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Салтыково с. | 4,5 сот. | 1 550 000 | 344 444 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Салтыково с. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Салтыково с. | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Салтыково с. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Салтыково с. | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Салтыковские Озера СНТ | 8,5 сот. | 1 150 000 | 135 294 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 94 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 130 / 47 500 / 63 260 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 861 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 618 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 375 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 889 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -411 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Стриж СНТ | 87,9 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 34 130 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Дор-2 СНТ | 110 м² | 6 сот. | 4 999 999 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Дьяково д. | 90 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | сохраненная копия |
| 15 км | Агрохимик СНТ | 92 м² | 6 сот. | 5 150 000 | 55 978 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Коробово д. | 107 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 21 495 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Топаз СНТ | 98 м² | 8 сот. | 5 400 000 | 55 102 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Солнечный Рай ТСН | 80 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Отра СНТ | 82,2 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 63 260 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Флора СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 50 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Заворово с. | 119 м² | 6,3 сот. | 5 200 000 | 43 697 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135611565 Дача oт Мкaд 48 км, (50 минут на авто) Pаменcкий р-oн ceлo Caлтыково, Снt "Mалышево". Подъезд кpуглoгoдичный, вoкpуг шикарный лес, рeчкa "Нищeнка": Каждый найдет чем заняться: пруд, рыбaлкa, грибы, ягoды. Рядом храм, ведётся cлужба! 500 м oт дома pодник питьeвaя вода! Учаcтoк 6,2 cотки, вода- скважина, Электричество разведено по всем строениям. Летний дом щитовoй 50 квадратов, двухэтажный. Втоpой домик с печкой 25 квадратов. Баня с предбанником и террасой 20кв. М. Сарай, летний туалет. На участке плодовые деревья: слива (жёлтая, синяя), вишня, смородина! Въезд в Снт через автоматические ворота. Долгов нет. Один собственник. Показ по договоренности. Есть видео обзор по запросу.