Новорязанское ш., 38 км от МКАД
Толмачево д., Раменский гор. округ
Дача 100 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 21.04.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 733 тыс. → дом ≈2,27 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,39 млн / целевая ≈3,95 млн / пессимист. ≈3,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Радуга ≈17,4 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3921
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 693 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 733 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 267 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 670 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Толмачево д. | 14 сот. | 2 100 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Толмачево д. | 9,7 сот. | 1 000 000 | 103 093 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Толмачево д. | 6,2 сот. | 1 150 000 | 185 484 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Толмачево д. | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Толмачево д. | 20 сот. | 2 700 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Толмачево д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Толмачево д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Толмачево д. | 7,9 сот. | 865 000 | 109 494 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Толмачево д. | 16,3 сот. | 3 500 000 | 214 724 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Квартал 6-6 дп | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 43 408 / 95 294 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 392 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 172 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 953 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 514 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 036 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Северка СНТ | 102,5 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 31 220 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Стриж СНТ | 98,5 м² | 9 сот. | 5 300 000 | 53 807 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Геофизик СНТ | 100 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Ветеран-5 СНТ | 110 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 38 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Борисово д. | 120 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 66 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Милосердие СНТ | 115,9 м² | 8 сот. | 4 800 000 | 41 415 | снято (цена объявления) 01.08.2026 | сохраненная копия |
| 18 км | Радуга СНТ | 87 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 45 402 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Связь СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 37 500 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Дружба СНТ | 85 м² | 8,2 сот. | 8 100 000 | 95 294 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Форум СНТ | 120 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 01.05.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 950 000 (+50 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 3 000 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом. Тепло. 2009. Год. Стролса. Свет. Харошо. Састайна.