Новорязанское ш., 53 км от МКАД · земля с домом
Хуторок СНТ, Раменский гор. округ
Дом 30 м², участок 6,5 сот.
Дом по описанию: «На участке имеется небольшой дом (30 м2), сарайчик и заезд для автомобиля.»
Цена 1,29 млн ₽; цена не менялась с 21.11.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 546 тыс. → дом ≈744 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,35 млн / целевая ≈1,22 млн / пессимист. ≈1,08 млн → от пессимистичной прибыль −514 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Кузяево ≈3,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №392
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.4 |
| участок | 5 | 23 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 005 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 546 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 744 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Хуторок СНТ | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ясная Поляна ДНП | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ясная Поляна ДНП | 11,6 сот. | 1 100 000 | 94 828 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Васильки ДНП | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ясная Поляна ДНП | 6,2 сот. | 1 000 000 | 161 290 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Васильки ДНП | 6,6 сот. | 850 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Васильки ДНП | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Васильки ДНП | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Васильково ДНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Васильково ДНТ | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 807 / 46 875 / 90 580 |
| цена объекта | 1 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 096 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 354 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 286 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 219 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 083 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -513 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Электрон СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Взлет СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 71 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Лето СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 65 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Излучина СНТ | 28 м² | 9,5 сот. | 1 225 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Керамик-2 СНТ | 30 м² | 8,5 сот. | 950 000 | 31 667 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Заря СНТ | 32,1 м² | 3,9 сот. | 700 000 | 21 807 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Кузяево д. | 27,6 м² | 7,3 сот. | 2 500 000 | 90 580 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Центрспецстроевец СНТ | 32,8 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 35 061 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Ясная Поляна СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Руслан СНТ | 28,4 м² | 6,4 сот. | 930 000 | 32 746 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 1 290 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 290 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдaется дача на учaстке 6,5 сот., раcполoженный по aдpеcу: Мoскoвcкaя oблaсть, Раменcкий р-н, сeльскoе поселение Нoвoхapитoновcкое, СHT Хутopок. В CHT - oxpaна, доpoги чистят круглый год, летний водопровод, круглoсуточный пpодуктoвый мaгазин. Учаcток находится внутри СНТ, вдали от больших дорог. Очень уютное и тихое место, утопающее в зелени. Сливы, сирень, смородина, малина, крыжовник. Рядом нет шумных соседей. На участок приезжаем редко, им, конечно, надо заниматься. На участке имеется небольшой дом (30 м2), сарайчик и заезд для автомобиля. Есть рассчитанное место для увеличения площади дома. Земля - песок. Рай для строителя. В доме - свет, холодильник, кондиционер. Вода от летнего водопровода.