Новорязанское ш., 43 км от МКАД
Квартал 42 дп, Раменский гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 700 тыс. ₽, снижали с 850 тыс.; первая цена 850 тыс. ₽ от 10.04.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 715 тыс. → дом −15 тыс. ₽, −750 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 33 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈923 тыс. / целевая ≈831 тыс. / пессимист. ≈738 тыс. → от пессимистичной прибыль −157 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Лесные Дары ≈19,7 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3914
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 17.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 118 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 715 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −15 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −750 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ильинский пгт | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Изумрудная Поляна ДНП | 14 сот. | 2 100 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Изумрудная Поляна ДНП | 13,6 сот. | 1 890 000 | 138 971 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулино с. | 9 сот. | 2 200 000 | 244 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Изумрудная Поляна ДНП | 11,5 сот. | 2 200 000 | 191 304 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Изумрудная Поляна ДНП | 12 сот. | 1 897 000 | 158 083 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Рай ТСН | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Рай ТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заворово СНТ | 8 сот. | 1 251 850 | 156 481 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зеленая миля ДНП | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 544 / 47 208 / 66 000 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 923 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 877 000 ₽ |
| продажа: целевая | 831 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 738 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -157 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17 км | Ясные Зори 2 дп | 15 м² | 7 сот. | 990 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Введенское с. | 20 м² | 5,3 сот. | 650 880 | 32 544 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Мясищево д. | 25 м² | 6 сот. | 850 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Петровское дп | 24 м² | 8,6 сот. | 1 450 000 | 60 417 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.04.2026 | 850 000 | история площадки |
| 26.04.2026 | 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 6 соток. Московская область Раменский район Никоновский с/о квартал 38б, уч. 3. 60км. От Москвы. (добираться в среднем 1 час с учетом пробок). На участке стоит ленточный фундамент 6 на 8 метров. Так же домик из сандвич-блоков 2-6м. С печкой (пригоден для зимовки). Туалет. Места живописные, в 2-х минутах пешком озеро и лес. (фото прилагаются). Рядом церковь и родник. В непосредственной близости автобусная остановка, а в 10 км от поселка, располагается г. Бронницы. В настоящее время город имеет всю необходимую для жизнедеятельности инфраструктуру, производственные, научные, опытно-конструкторские, образовательные и культурные предприятия и учреждения, в том числе больница и поликлиника, большое количество магазинов и строительных рынков в округе! Город является важным транспортным узлом. Имеются автостанция (рейсы внутри- и межрайонные, также в Москву и в Рязань), железнодорожная станция, пристань (р. Москва).