Новорязанское ш., 49 км от МКАД
Зеленые Холмы СНТ, Раменский гор. округ
Дача 80 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 25.01.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 59 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 908 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 31 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,27 млн / целевая ≈3,84 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈116 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Лесные Дары ≈14,1 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3911
Рейтинг 32/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 7 % | 0.4 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 908 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 092 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Митьково д. | 6,3 сот. | 1 100 000 | 174 603 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Митьково д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Раздолье-3 СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Троице-Лобаново с. | 14 сот. | 1 399 000 | 99 929 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Раздолье-3 СНТ | 16 сот. | 1 180 000 | 73 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Денисьево д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Машиностроитель-10 СНТ | 13 сот. | 1 200 000 | 92 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Преображенка СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Полупирогово д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Троице-Лобаново с. | 11,6 сот. | 1 850 000 | 159 483 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 220 / 53 788 / 80 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 270 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 056 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 843 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 416 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 116 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Марьинка с. | 72,6 м² | 6,6 сот. | 3 363 215 | 46 325 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Арменево д. | 80 м² | 12 сот. | 4 900 000 | 61 250 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Строитель СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 80 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Северка СНТ | 102,5 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 31 220 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.01.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок в живописном месте д. Левино Снт Зеленые Холмы участок 12 соток можно построить ещё один большой дом, лес, грибы, не долеко речка. На участке есть колодец, туалет, гораж для хранения инструментов, теплица сввриная из металла. Показ в любое время по суботам и воскресенье.