Новорязанское ш., 99 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Дом 46 м², участок 4 сот., дерево, 2009 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,95 млн; первая цена 3,95 млн ₽ от 22.09.2024.
Рейтинг 11/100 · уверенность 70 %
Земля ≈409 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,64 млн → дом ≈1,66 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,73 млн / пессимист. ≈2,43 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: канализация — есть; газ — есть.
До ст. Егорьевск I ≈1,1 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3893
Рейтинг 11/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 409 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 638 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 662 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 130 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 21,5 сот. | 7 900 000 | 367 442 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 4,1 сот. | 2 200 000 | 536 585 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6,6 сот. | 5 300 000 | 803 030 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 2 сот. | 6 000 000 | 3 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 4,5 сот. | 3 000 000 | 666 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 000 / 65 957 / 82 222 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 035 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 883 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 732 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 428 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 197 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | 46 м² | 4,5 сот. | 3 120 000 | 67 826 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 45 м² | 4 сот. | 3 700 000 | 82 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 47 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 65 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 47 м² | 4,5 сот. | 3 100 000 | 65 957 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | 47,1 м² | 2 сот. | 3 800 000 | 80 679 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Медик СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 60 714 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 51 м² | 3 сот. | 4 000 000 | 78 431 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Заболотье д. | 50,7 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 45 365 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Агрохимик СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 47 826 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лесная Ягода СНТ | 50 м² | 6 сот. | 950 000 | 19 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.09.2024 | 3 950 000 | история площадки |
| 26.03.2025 | 3 600 000 (−350 000) | история площадки |
| 26.06.2025 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1065961. Эксклюзивное предложение! Продаётся жилой дом в центральной части города! Дом брусовой, пристройка из блоков. Ленточный фундамент. Общая площадь первого этажа 46 кв.м. Есть возможность обустроить второй этаж. На первом этаже кухня, 2 просторные комнаты, санузел. Все коммуникации - вода, газ, канализация, свет - центральные. Дом расположен на участке 4 сотки. Участок правильной формы, ровный, сухой. Межевание проведено. Замечательное месторасположение: одна из центральных улиц города. В шаговой доступности сетевые магазины и пункты выдачи, школы, детские сады, бассейн, парк. Все документы оформлены! Подходит под ипотеку и материнский капитал! Звоните!!!