Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Песчанка СНТ, Раменский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., 2010 год.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 11.05.2026.
Рейтинг 53/100 · уверенность 68 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 302 тыс. → дом ≈898 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈549 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Фаустово ≈13,4 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3891
Рейтинг 53/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 60 % | 25.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 12 % | 0.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 372 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 302 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 898 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Першино д. | 9,5 сот. | 500 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Першино д. | 9,3 сот. | 550 000 | 59 140 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесной-Прибрежный дп | 9 сот. | 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесной-Прибрежный дп | 10,3 сот. | 600 000 | 58 252 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Першино д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Першино д. | 12,5 сот. | 550 000 | 44 000 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Першино д. | 8 сот. | 6 200 000 | 775 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Першино д. | 36,1 сот. | 2 500 000 | 69 252 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Першино д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Першино д. | 13,1 сот. | 650 000 | 49 618 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 750 / 75 000 / 100 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 961 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 813 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 665 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 369 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 549 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Владимировка ДНП | 40 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 40 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Солнечный ДНП | 40 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Солнечный ДНП | 40 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 40 м² | 6,3 сот. | 2 950 000 | 73 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Новое Давыдово КП | 40 м² | 4 сот. | 1 990 000 | 49 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ветерок СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Голландская деревня КП | 40 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Загорново-2 ДНП | 39,2 м² | 7,5 сот. | 3 200 000 | 81 633 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Комбината стройматериалов-2 пос. | 39,2 м² | 7,5 сот. | 3 590 000 | 91 582 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В домике есть всё для проживания летом. Подведено электричество. на участке имеются колодец, контейнер, уличный туалет, 2 хозблока, плодовые деревья и кустарники. Установлен забор с распашными воротами и калиткой. Живописное место, рядом река Ольховка. СНТ огорожено, въезд через электроворота. В пешей доступности два сельских магазина, дороги заасфальтированы, зимой чистятся. Все взносы СНТ внесены. Один собственник.