Новорязанское ш., 37 км от МКАД
Ивушка СНТ, Раменский гор. округ
Дом 47 м², участок 10 сот.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 23.03.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2 млн → дом ≈1,3 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,68 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,14 млн → от пессимистичной прибыль −1,6 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); газ — по границе.
До ст. пл. 52 км ≈1,2 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3880
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 000 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 300 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 660 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Аллюр СНТ | 7 сот. | 1 995 000 | 285 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дары Природы СНТ | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аллюр СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аллюр СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аллюр СНТ | 5,5 сот. | 1 650 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Донино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аллюр СНТ | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ивушка СНТ | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дары Природы СНТ | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Донино д. | 24,7 сот. | 6 900 000 | 279 352 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 400 / 54 882 / 92 771 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 676 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 542 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 408 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 141 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 604 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Юбилейный СНТ | 41,5 м² | 10,6 сот. | 3 850 000 | 92 771 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Ивушка СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 39 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Сплав СНТ | 45,9 м² | 6 сот. | 2 499 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Полянка СНТ | 50 м² | 5,3 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Алешинские Сады СНТ | 51,5 м² | 6,1 сот. | 2 000 000 | 38 835 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | имени Воровского пос. | 47 м² | 6,6 сот. | 2 600 000 | 55 319 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | имени Воровского пос. | 50 м² | 9 сот. | 1 620 000 | 32 400 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Озера СНТ | 48,2 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 65 353 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Сплав СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 3 300 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Заря СНТ | 49,9 м² | 6,7 сот. | 2 300 000 | 46 092 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодам дачу в CHТ Ивушкa" на участке 10,21 cотки. Oтличная транcпoртнaя дocтупнocть: pядoм oстановка общественнoгo трaнспоpтa, 20 минут нa aвтoбусe oт г. Pамeнcкoе, пeшая дoступнocть (лeсная трoпинкa) до ж\д cт. 49 км. Hа учacтке два каpкасныx домa, плoщaди по дoкументам: 30 кв.м. нaзнaчениe: нежилое, наименование: дом, 17,2 кв.м. назначение: жилое, наименование: садовый дом. Один дом утеплен, возможно проживание зимой, т.к. есть печка. Душ и туалет на улице, водонагреватель и стиральная машинка. Электричество 15 кВт., летний круглосуточный водопровод, газ по границе. Участок огорожен забором, въезд для автомобиля: откатные ворота, есть отдельный выход в лес; грибы, ягоды, тишина и свежий воздух! Оперативный показ, документы готовы к сделке, звоните, приезжайте смотреть!