Новорязанское ш., 97 км от МКАД
Сосновый Бор СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 50 м², участок 8 сот.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 08.09.2024.
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 400 тыс. → дом ≈600 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈84 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Чёрная ≈8,1 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3875
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 400 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сосновый Бор СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Негомож д. | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Негомож д. | 11 сот. | 930 000 | 84 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пирочи СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Негомож д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Негомож д. | 11 сот. | 300 000 | 27 273 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Негомож д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Негомож д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Негомож д. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 602 / 43 934 / 93 750 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 293 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 178 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 064 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 834 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 84 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Троицкие Озерки с. | 50 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сосновый Бор СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 43 636 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Зарудня д. | 50,1 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 59 880 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Пирочи-2 СНТ | 48 м² | 6,2 сот. | 1 690 000 | 35 208 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Троицкие Озерки с. | 52 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 44 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Кооператор СНТ | 48 м² | 9 сот. | 4 500 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Красная Пойма пос. | 51,2 м² | 5 сот. | 850 000 | 16 602 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Пестриково с. | 50 м² | 11,3 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Чуприково СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Лотос СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 610 000 | 72 200 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2024 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 8 соток в Снт Сосновый бор. В 27 км от Коломны. В живописном месте, рядом пруд, крайний участок, забор по периметру, соседи с одной стороны. Хорошая дорога, скважина на участке+электронасос. На участке жилой вагон общей площадью 51 КВ м, 2 комнаты и маленькая кухня. Фундамент на сваях. Отделан вагонкой, есть электричество. Снт огорожено забором по всему периметру, автоматический шлагбаум.