Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Березка-6 СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 35,6 м², участок 34,2 сот., бревно.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 17.03.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 52 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 34,2 сот. = 1,27 млн → дом −175 тыс. ₽, −5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 20 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈612 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,9 млн / целевая ≈1,71 млн / пессимист. ≈1,52 млн → от пессимистичной прибыль −31 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — печь.
До ст. Егорьевск I ≈12 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3874
Рейтинг 19/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 145 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 23 % | 1.6 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 273 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 275 000 ₽ (34,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −175 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −4 916 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Березка-6 СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юрьево д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ивушка СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Барсуки д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Барсуки д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Барсуки д. | 13 сот. | 600 000 | 46 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Барсуки д. | 7,1 сот. | 450 000 | 63 380 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Барсуки д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Барсуки д. | 11 сот. | 349 000 | 31 727 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Луки д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 612 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 305 / 48 780 / 112 601 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 895 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 800 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 706 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 516 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -31 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Семеновская д. | 37,3 м² | 21 сот. | 4 200 000 | 112 601 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Дмитровка д. | 36,9 м² | 19 сот. | 1 800 000 | 48 780 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Иншино д. | 35 м² | 19 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Родионово д. | 39,4 м² | 30 сот. | 800 000 | 20 305 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Полбино д. | 40 м² | 25 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.03.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 10.07.2025 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 23.11.2025 | 1 400 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 1 000 000 (−400 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 1 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается дом из бревна, общей площадью 35,6 кв. Метров, 1913 года постройки, на участке площадью 34,2 соток (Знп, Лпх), огорожен забором из профнастила, расположенном по адресу: Московская область, Егорьевский район, д. Юрьево. Дом оформлен как жилой, прописка Московская область. Дороги зимой чистят. Планировка: 1 этаж: холл, кухня, спальная комната, два помещения свободного назначения. Коммуникации: Электричество 15 квт, вода холодная центральная. Отопление: печь. Газ по границе участка. На территории также имеется летняя кухня, сарай. Вся необходимая инфраструктура находится в соседней деревне 5-10 минут на транспорте. Свободная продажа, два взрослых собственника, обременений нет, быстрый выход на сделку.