Новорязанское ш., 2 км от МКАД
Остров с., Ленинский гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот., сэндвич-панели, 2023 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈772 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 72 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,62 млн / целевая ≈3,26 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль −12 тыс. ₽, маржа −0 %, ROI −0 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Заводская ≈5,2 км по прямой; до МКАД 2 км, на машине ≈16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3865
Рейтинг 30/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 771 841 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 631 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Остров с. | 5 сот. | 6 500 000 | 1 300 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Остров с. | 6,6 сот. | 5 500 000 | 833 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Остров ДНП | 12 сот. | 8 200 000 | 683 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Остров с. | 6,8 сот. | 4 500 000 | 661 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Остров СНТ | 12 сот. | 10 600 000 | 883 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Остров ДНП | 6,7 сот. | 6 500 000 | 970 149 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Остров с. | 6,5 сот. | 6 500 000 | 1 000 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Остров с. | 12,6 сот. | 10 499 999 | 833 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Остров с. | 7 сот. | 8 000 000 | 1 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Остров с. | 9,3 сот. | 6 987 500 | 751 344 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 222 / 115 000 / 160 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 623 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 442 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 261 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 898 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -12 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −0 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Титово д. | 30 м² | 5 сот. | 3 450 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Роща ТИЗ | 36 м² | 8,5 сот. | 2 600 000 | 72 222 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | 36 м² | 7,5 сот. | 10 900 000 | 302 778 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.2 км | Прудки д. | 25 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер в базе: 12718918. Продается двухкомнатный дом 35 м2 (без земли) Разбирается не две части. Ищете уютное и светлое жилье? У нас есть для вас отличный вариант двухкомнатный дом площадью 35 квадратных метров! Основные характеристики: Теплый и светлый дом с панорамными окнами, который наполняет пространство солнечным светом. Удобные усиленные теплые полы, обеспечивающие комфорт в любое время года. Важно! Дом продается без земли, что позволяет легко разобрать его на две части и перевезти на любой участок по вашему выбору. Дополнительные преимущества: Установлены качественные окна со стеклопакетом, которые обеспечивают отличную тепло- и звукоизоляцию. Не упустите шанс стать владельцем этого замечательного дома! Звоните для получения дополнительной информации и организации просмотра! Код пользователя: 198264.