Новорязанское ш., 67 км от МКАД
Хорлово ТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 950 тыс. ₽; цена не менялась с 25.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 430 тыс. → дом ≈520 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 9 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,05 млн / целевая ≈950 тыс. / пессимист. ≈844 тыс. → от пессимистичной прибыль −264 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; в описании: печь, скважина.
До ст. Хорлово ≈1 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3863
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 430 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 520 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хорлово пгт | 6,1 сот. | 1 000 000 | 163 934 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хорлово пгт | 8,3 сот. | 1 100 000 | 132 530 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хорлово ТСН | 11,7 сот. | 650 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хорлово пгт | 8,3 сот. | 950 000 | 114 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 490 000 | 99 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Осташово СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Осташово СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Хорлово пгт | 18 сот. | 2 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Хорлово пгт | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 571 / 36 957 / 70 000 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 055 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 002 000 ₽ |
| продажа: целевая | 950 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 844 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -263 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 30 м² | 6 сот. | 625 000 | 20 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Солнышко ТСН | 30 м² | 6 сот. | 450 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Строитель-3 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Хорлово пгт | 33 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 63 636 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Барановское с. | 30 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Барановское с. | 32 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 34 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Черемушки СНТ | 25 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Химик-3А СТСН | 24 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Сосновый Бор СНТ | 23 м² | 8 сот. | 850 000 | 36 957 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Вдохновение СТСН | 35 м² | 6,5 сот. | 299 999 | 8 571 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу оформленную как жилой дом с возможностью прописки МО. Участок ровный, с массой плодово-ягодных насаждений. В самой даче отопление, проводка, вода, слив, ванная, туалет в доме все новое. Отдельный гостевой домик с душем и печкой. Две скважины. Место под авто. Само Снт на закрытой территории в окружении соснового бора с чистейшим воздухом практически граничит с поселком- "пятерочка", "кб" маркетплейсы, остановка автобусов 25 минут пешком, жд станция 15 минут. Родник со святой водой за забором Снт. Пруд с песчаным пляжем и рыбалкой, детская площадка, магазин на территории. Многие соседи живут круглогодично. Дороги чистят. Спокойные доброжелательные соседи. Председатель работет на благо людей. Свет 15 квт с возможностью 3-х фазного подключения. Межевание сделано, один собственник, все документы готовы к сделке. В дачу вложил часть души и она готова и новому хозяину отдавать свою) В общем и целом лучше приезжайте увидеть своими глазами). Риелторам только с реальными предложениями.