Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Шувое пос., Егорьевск гор. округ
Дом 90 м², участок 11,6 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,7 млн; первая цена 4,7 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 67 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 11,6 сот. = 589 тыс. → дом ≈2,91 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,31 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −2,02 млн ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — есть; в описании: газ.
До ст. Авсюнино ≈9,6 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3860
Рейтинг 21/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.5 |
| участок | 5 | 69 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 769 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 589 000 ₽ (11,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 911 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 344 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Шувое пос. | 10 сот. | 590 000 | 59 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шувое пос. | 13 сот. | 690 000 | 53 077 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шувое пос. | 14,1 сот. | 600 000 | 42 553 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шувое пос. | 6,3 сот. | 450 000 | 71 429 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шувое пос. | 7,3 сот. | 550 000 | 75 342 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шувое пос. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шувое пос. | 13,1 сот. | 950 000 | 72 519 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шувое пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шувое пос. | 15 сот. | 690 000 | 46 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шувое пос. | 16 сот. | 3 400 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 857 / 34 653 / 48 551 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 312 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 146 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 981 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 650 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 025 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Шувое пос. | 100 м² | 11,5 сот. | 3 700 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шувое пос. | 101 м² | 16 сот. | 3 650 000 | 36 139 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шувое пос. | 101 м² | 16 сот. | 3 500 000 | 34 653 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Гридино д. | 78 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 34 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шувое пос. | 70 м² | 12,5 сот. | 1 950 000 | 27 857 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Гридино д. | 78 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 34 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шувое пос. | 69 м² | 14,5 сот. | 3 350 000 | 48 551 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шувое пос. | 112 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 49 107 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Клеменово д. | 90 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Яковлево д. | 88,4 м² | 12 сот. | 2 800 000 | 31 674 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 4 700 000 | история площадки |
| 28.11.2025 | 3 700 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 35380218 Продам дом в Егорьевске посёлок в Шувое . В поселке хорошее транспортное сообщение. В пешей доступности вся инфраструктура: сетевые продуктовые магазины, хозяйственные и строительные магазины.Так же отделение Сбербанк, почта-банк, дет .сад , школа , больница . Дом бревенчатый, сделана пристройка и возведена новая крыша , установлены окна ПВХ. В дом заведен газ, централизованный водопровод, выведены трубы под септик, электричество на 220 и линия подведена 380. На территории высажены кустарники красной и черной смородины .Так же несколько плодовых деревьев яблони и вишни, три грядки сортовой клубники. Участок обработан и подготовлен с следующему сезону . Торг уместен. С уважением Агентство "100 ключей".