Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Щербинино д., Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 12,9 сот., 1996 год.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 28.04.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 63 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 12,9 сот. = 1,11 млн → дом ≈2,34 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,62 млн / целевая ≈2,36 млн / пессимист. ≈2,1 млн → от пессимистичной прибыль −1,93 млн ₽, маржа −92 %, ROI −48 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Мякинино ≈4 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №3850
Рейтинг 17/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 10 % | 0.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 81 % | 4.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 937 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 109 000 ₽ (12,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 341 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 017 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Щербинино д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Щербинино д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большое Алексеевское с. | 26 сот. | 11 180 000 | 430 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Интюшиха-2 СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Интюшиха-1 СНТ | 6 сот. | 1 280 800 | 213 467 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ивантеево СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Бессоново д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Пегас СНТ | 21 сот. | 1 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Орехово д. | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Орехово д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 148 / 41 667 / 55 000 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 622 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 491 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 360 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 098 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 934 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −92 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Ивантеево СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Орехово д. | 60 м² | 18 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Аксиньино с. | 59,1 м² | 10 сот. | 2 850 000 | 48 223 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Пегас СНТ | 62 м² | 7 сот. | 650 000 | 10 484 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Полет СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Буньково СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 450 000 | 40 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Акатово д. | 60 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Сапфир СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Сапроново-2 СНТ | 61 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 31 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Марьинка с. | 60 м² | 12 сот. | 2 900 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 15.05.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Идеальный вариант для семьи с детьми в тихом, экологически чистом месте! О доме: 1. Материал: брус (тёплый, дышащий, экологичный) 2. Планировка: - 1 этаж: просторная гостиная, кухня, спальня. - 2 этаж: 2 уютные спальни. 3. Терраса: для утреннего кофе и вечерних посиделок. 4. Коммуникации: - Холодное водоснабжение из собственной скважины (дом + летний душ). - Водонагреватели (ТЭН) в доме и душе горячая вода в любой сезон. 5. Участок и инфраструктура: - Зелёный ухоженный участок: туи, сосна, яблони тень и свежесть летом. - Ограждение:сетка-рабица по периметру. - Хозблок: бытовка для садового инвентаря и оборудования. - Зона отдыха: готовый подиум под летний шатёр/мангальная зона. - Дороги: асфальт до деревни, гравийная подъездная дорожка к дому. - Мусор: централизованный вывоз, контейнер на въезде в деревню. 6. Локация и окружение: - 7 минут на машине пруд с оборудованным пляжем. - 10 минут пешком Святой источник Царствующих страстотерпцев. - 7 минут на машине магазины: совхоз с экологически чистыми продуктами, обычные магазины повседневного спроса. - Доставка продуктов: машина приезжает 2 раза в неделю прямо в деревню. - Соседи: спокойные, живут круглогодично безопасно и тихо. Готов к заселению заезжай и живи. Подходит для постоянного проживания и сезонного отдыха. Экологически чистый район идеально для детей. Развитая локальная инфраструктура при сохранении уединения. Потенциал для ландшафтного дизайна. Код пользователя: 111479 Номер в базе: 12254639