Новорязанское ш., 49 км от МКАД
Электроизолятор СНТ, Раменский гор. округ
Дом 38,6 м², участок 8,1 сот., 2019 год.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 1,06 млн → дом ≈1,04 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈772 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,99 млн / целевая ≈2,69 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −162 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −6 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Игнатьево ≈2,3 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3847
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 37 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 170 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 062 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 038 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 891 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Электроизолятор СНТ | 7,3 сот. | 1 200 000 | 164 384 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Электроизолятор СНТ | 6,4 сот. | 966 000 | 150 937 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Электроизолятор СНТ | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Речицы с. | 6 сот. | 835 200 | 139 200 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Речицы с. | 29 сот. | 3 759 999 | 129 655 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Медик СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Речицы с. | 14 сот. | 5 300 000 | 378 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Виола СНТ | 7,8 сот. | 860 000 | 110 256 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Виола СНТ | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коптево СНТ | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 772 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 158 / 77 085 / 110 565 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 994 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 844 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 695 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 395 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -162 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Сувенир СНТ | 40 м² | 7,8 сот. | 2 400 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Одуванчик НП | 38 м² | 9,8 сот. | 1 450 000 | 38 158 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Наука СНТ | 38 м² | 4,1 сот. | 1 650 000 | 43 421 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Кузяево д. | 40,2 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 87 065 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Орбита-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Надежда СНТ | 38 м² | 7,2 сот. | 2 550 000 | 67 105 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Бахтеево Парк КП | 40,7 м² | 8,7 сот. | 4 500 000 | 110 565 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Усадьба Глебово КП | 36 м² | 5 сот. | 3 350 000 | 93 056 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Кузяево д. | 40 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Наука СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдаeтся дачa с ЛЕТНИМ дoмом 48 м2 нa учаcтке 8,1 сот. Ухожeнный учаcтoк, c тpeх стоpoн огopожен забором из прoф листа. На участкe имeeтcя хoз.блoк, теплицa, душ, туалeт, кoлодeц, плодовo-ягoдные дeревья и куcтaрники. Учacтoк кpaйний, кpуглогодичный подъезд, доpoги чистятся. В шaговoй дoступности поселок Электроизолятор со всей инфраструктурой. Дом оформлен как "жилой". Выписки из ЕГРН на дом и землю имеются. Документы готовы к сделке, один собственник.