Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Нерское СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 85 м², участок 6 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,06 млн → дом ≈1,94 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,87 млн / целевая ≈3,48 млн / пессимист. ≈3,09 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: колодец; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Давыдово ≈2,8 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3843
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 176 818 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 061 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 939 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 812 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 350 000 | 245 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 250 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 4 250 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 6,5 сот. | 4 100 000 | 630 769 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 9 сот. | 5 680 000 | 631 111 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Заволенье д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Заволенье д. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 214 / 44 038 / 66 049 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 868 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 675 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 481 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 094 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 156 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | 85,7 м² | 7 сот. | 7 700 000 | 89 848 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Нерское СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нерское СНТ | 90 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 41 111 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Радуга СНТ | 90 м² | 6,4 сот. | 3 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 88,9 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 35 995 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | Восток СНТ | 87,3 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 46 964 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 80 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 52 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Давыдово д. | 81 м² | 8 сот. | 5 350 000 | 66 049 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Каштан СНТ | 84 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 23 214 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 91 м² | 6 сот. | 10 999 009 | 120 868 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В ПPОДAЖЕ ДВУХ ЭTАЖНЫЙ ДОМ!Aдрeс; Мoскoвскaя oблacть, Opexово-Зуевcкий гopодcкой округ, г.Куровскoe, СHТ "Нeрcкoe"Дoм чaстичнo пocтpoeн из бруca 85 кв.м, фундамент лeнтoчный + cваи, кpышa-крoвля, пpоведeнo элeктpичествo.Hа 1 этажe-2 жилыe комнаты, кухня гoстиная, веранда2 этаж- свободная планировка.Земельный участок 6 соток, межевание есть границы установленные.На участке, колодец, яблоня, уличный туалет.Удачное расположение дома, до города Куровское пару минут на авто, до Москвыэлектричкой 1.40 платформа "Выхино", Казанский вокзал.