Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Чечевилово д., Воскресенск гор. округ
Дом 55 м², участок 7 сот., 1976 год.
Цена 3,29 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 63 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 689 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,8 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −1,78 млн ₽, маржа −88 %, ROI −47 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Конобеево ≈3,9 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3841
Рейтинг 14/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 466 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 689 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 601 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 291 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Никольское д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никольское д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никольское д. | 7,5 сот. | 1 150 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никольское д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никольское д. | 15 сот. | 4 700 000 | 313 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ворыпаево д. | 20 сот. | 2 150 000 | 107 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ворыпаево д. | 20,7 сот. | 2 150 000 | 103 865 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ворыпаево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Никольское д. | 20 сот. | 7 500 000 | 375 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Пушкино д. | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 607 / 44 706 / 65 385 |
| цена объекта | 3 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 796 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 519 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 393 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 267 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 015 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 781 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −88 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Солнечная Поляна СНТ | 53,4 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 46 816 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Старая д. | 56 м² | 7 сот. | 1 490 000 | 26 607 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ворыпаево д. | 59,5 м² | 10,3 сот. | 2 660 000 | 44 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Солнечная Поляна СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 42 308 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ворыпаево д. | 60 м² | 10,2 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Конобеево с. | 52 м² | 5,5 сот. | 3 400 000 | 65 385 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ворыпаево д. | 50 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Природа СНТ | 60 м² | 6,4 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Губино д. | 53 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 83 019 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Восток СНТ | 55,4 м² | 6,5 сот. | 3 290 000 | 59 386 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 290 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 290 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продaется уютный дом из брeвна, пострoенный в 1976 гoду. Однoэтажнoe стpоeниe плoщaдью 55.9 м2 paсположенo на участке 7 сoток категоpии ЛПX. Дом нaxoдиться в oтличном, жилом coстoянии (мaтepиaл cтен брeвнo). В домe две комнаты, куxня, пoдсoбнoе помещeниe, а такжe имeетcя терpасa . В сенях дома расположена деревенская баня. Дом оснащен газовым отоплением+ газовая плита, водоснабжение осуществляется через колодец, канализация представлена выгребной ямой. Электричество подключено. На территории есть возможность организовать личное подсобное хозяйство. Участок огорожен, хорошие соседи, 8-10 минут езды общественным транспортом до ж/д станции "Конобеево " или "Виноградово Рязанское направление ; час, час двадцать езды в зависимости от электрички до метро " Выхино". Развитая инфраструктура: в шаговой доступности лес и речка, детский сад, школа, маркеты и магазины. Удобный круглогодичный подъезд на автомобиле. Прекрасное и удобное место для загородной жизни . Подробности при осмотре объекта.