Новорязанское ш., 67 км от МКАД · земля с домом
Перхурово СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 12,5 м², участок 5 сот., каркас.
Дом по описанию: «На участке построен деревянный (каркасный) жилой садовый дом 12,5 м2 и кирпичный гараж 24 м2.»
Цена 600 тыс. ₽, снижали с 1,05 млн; первая цена 1,05 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 53 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 567 тыс. → дом ≈33 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 25 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈250 тыс., покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈606 тыс. / целевая ≈545 тыс. / пессимист. ≈485 тыс. → от пессимистичной прибыль −275 тыс. ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шиферная ≈2,2 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3830
Рейтинг 27/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 480 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 567 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 33 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 640 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Перхурово д. | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Перхурово д. | 15 сот. | 2 900 000 | 193 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 12 сот. | 1 199 000 | 99 917 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6,6 сот. | 1 499 000 | 227 121 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Вострянское д. | 21 сот. | 1 600 000 | 76 190 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 12 сот. | 2 920 000 | 243 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 13,2 сот. | 2 999 999 | 227 273 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Вострянское д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вострянское д. | 12 сот. | 1 850 000 | 154 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 15 сот. | 1 199 000 | 79 933 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 250 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 43 333 / 95 000 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 606 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 576 000 ₽ |
| продажа: целевая | 545 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 485 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -275 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Зарница сад. уч. | 12 м² | 6 сот. | 299 999 | 25 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Пенсионер СНТ | 10 м² | 4 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Лесная Поляна-6 СНТ | 12 м² | 6 сот. | 299 999 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Семиславка СНТ | 15 м² | 6,1 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Восход-2 СНТ | 10 м² | 4 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 15,2 м² | 6,8 сот. | 650 000 | 42 763 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | Перебатино СНТ | 10 м² | 6,2 сот. | 1 500 000 | 150 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | 15 м² | 5 сот. | 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 1 050 000 | история площадки |
| 25.03.2026 | 950 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.04.2026 | 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.05.2026 | 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 600 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок, площадью 5 coтoк. На участке построен деревянный (каркасный) жилой садовый дом 12,5 м2 и кирпичный гараж 24 м2. На территории имеются плодовые деревья. Рядом озеро, речка, пруд, остановка общественного транспорта. Круглогодичный подъезд. Прямая продажа.