Новорязанское ш., 75 км от МКАД · земля с домом
Андреевское с., Коломенский гор. округ
Дом 30,7 м², участок 23 сот., дерево.
Дом по описанию: «В продаже земельный участок 23 сотки (размежевание 11.75 + 11.25) и старенький деревянный дом площадью 30.7м2 в живописном месте с. Андреевское.»
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 24.04.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 39 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 23 сот. = 1,78 млн → дом ≈1,72 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 45 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈514 тыс. ₽; дом 30.7 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Семёновский ≈6,3 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3828
Рейтинг 50/100 · уверенность 39 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 9.6 |
| участок | 5 | 100 % | 14.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 10.7 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 291 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 778 000 ₽ (23 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 722 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 091 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Андреевское с. | 17 сот. | 1 800 000 | 105 882 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Андреевское с. | 22 сот. | 2 290 000 | 104 091 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Андреевское с. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Андреевское с. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лукерьино с. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лукерьино с. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лукерьино с. | 21,5 сот. | 1 499 000 | 69 721 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лукерьино с. | 13 сот. | 899 999 | 69 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лукерьино с. | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лукерьино с. | 11 сот. | 1 250 000 | 113 636 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 514 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 016 / 45 016 / 45 016 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 30.7 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 30.7 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.4 км | Мечта СНТ | 31,1 м² | 12 сот. | 1 400 000 | 45 016 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже земельный участок 23 сотки (размежевание 11.75 + 11.25) и старенький деревянный дом площадью 30.7м2 в живописном месте с. Андреевское. Участки ровные с плодовыми деревьями и кустарниками. Назначение земли Лпх. В доме имеются: газ, вода, электричество, отопление. Всего 15 мин езды от г. Коломна. В 200м от участка протекает река Коломенка, рядом лес. В селе есть храм, святой источник, 2 купели. 1 собственник. Это отличный вариант для тех, кто ценит природу и тишину, но при этом хочет оставаться в непосредственной близости от города. Пишите, звоните.