Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Радуга СТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., дерево, 1970 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; цена не менялась с 22.12.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Земля ≈234 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,4 млн → дом ≈1,4 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 64 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,32 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −835 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −29 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Радуга ≈0,9 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3827
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 44 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 233 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 402 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 398 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Полет СНТ | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сосновка СНТ | 6,7 сот. | 1 990 000 | 297 015 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сосновка-2 СТ | 6,7 сот. | 2 200 000 | 328 358 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Геофизик СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тополек СНТ | 7 сот. | 3 900 000 | 557 143 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 1 370 000 | 228 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ивановка д. | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ивановка д. | 10 сот. | 3 900 000 | 390 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ивановка д. | 8,3 сот. | 3 000 000 | 361 446 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карди-Полет СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 750 / 68 660 / 83 333 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 581 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 452 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 323 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 065 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -835 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Первомайское СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 76 389 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Вымпел СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 68 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Околица СНТ | 36 м² | 6,6 сот. | 3 900 000 | 108 333 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ивановка д. | 40 м² | 7,5 сот. | 8 200 000 | 205 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Металлург СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 63 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Металлург СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Сталь-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 47 222 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Москва Река КП | 36 м² | 6,7 сот. | 1 500 000 | 41 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Юрово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Комета СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.12.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Деревянный дом, покрыт сайдингом. На участке 6 сот. в 5 минутах от станции Радуга. Два выхода из СНТ с охраной. Железный гараж на 1 машину. Баня, + не большой домик с печкой, можно в нем проживать.