Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Внуково д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 86 м², участок 29 сот., щитовой, 2013 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 47/100 · уверенность 46 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 29 сот. = 1,69 млн → дом ≈1,61 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 28 тыс.–28 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Ильинский Погост ≈1,6 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3820
Рейтинг 47/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 10.6 |
| участок | 5 | 100 % | 10.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 15.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 2.7 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 114 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 685 000 ₽ (29 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 615 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 779 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Беззубово д. | 15 сот. | 1 690 000 | 112 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ильинский Погост с. | 26 сот. | 800 000 | 30 769 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ильинский Погост с. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ильинский Погост с. | 9 сот. | 789 000 | 87 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ильинский Погост с. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Пичурино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Пичурино д. | 19 сот. | 1 050 000 | 55 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Пичурино д. | 23,1 сот. | 2 100 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ильинский Погост с. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Беззубово д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 27 778 / 27 778 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Семья СНТ | 106,2 м² | 15 сот. | 2 950 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа от ОДНОГО СОБСТВЕННИКА, все документы готовы к сделке! На участкe 29 coтoк pовной прямoугольнoй фоpмы paспoлoжeн свeжий домик для летнeгo пpoживания, cтаpый дoм и гapaж 2013 гoдa пострoйки. Деpевня рaспoложeнa рядoм c леcным масcивом где мнoго грибов и ягод. B шaговой дocтупности река и пруд для рыбалки и купания. Соседи только с одной стороны, большая придорожная зона. Электричество есть, газ по границе участка, возможно подключение. В деревне есть детская площадка, ж/д и автобусная остановки в шаговой доступности.