Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Дмитровцы с., Коломенский гор. округ
Дом 48 м², участок 11 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 29.03.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 497 тыс. → дом ≈1 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 10 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −50 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе.
До ст. Пески ≈10 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3816
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 78 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 497 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 003 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 896 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дмитровцы с. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дмитровцы с. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Исаиха д. | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Новая д. | 16 сот. | 300 000 | 18 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Новая д. | 9,7 сот. | 500 000 | 51 546 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Новая д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Новая д. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Кочаброво д. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Новая д. | 16 сот. | 550 000 | 34 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Новая д. | 12 сот. | 4 099 999 | 341 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 369 / 50 528 / 89 600 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 731 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 594 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 458 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 185 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -50 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дмитровцы с. | 43,4 м² | 13,5 сот. | 450 000 | 10 369 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Полет СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Химик-3А СТСН | 50 м² | 6 сот. | 4 480 000 | 89 600 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Рица СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Новая д. | 35 м² | 16 сот. | 1 500 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Елкино д. | 54 м² | 15 сот. | 2 550 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Пески пгт | 40 м² | 12 сот. | 3 499 999 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Новочеркасское д. | 61,3 м² | 15 сот. | 3 300 000 | 53 834 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Полет СНТ | 60 м² | 6 сот. | 850 000 | 14 167 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Елкино д. | 59,2 м² | 8,4 сот. | 3 250 000 | 54 899 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.03.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в с Дмитровцы, Коломенский г о. Бревно, о/п 48 кв м. Электричество в доме. Вода колодец. Отопление- печное. Газ по границе. Терасса утеплена, комната и терасса отделана вагонкой. 12 соток в собственности. Ухоженный участок. Плодовые деревья и кустарники. Рядом автобусная остановка. Недалеко лес.