Новорязанское ш., 43 км от МКАД
Нива СНТ, Раменский гор. округ
Дом 100 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 11.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 61 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,1 млн → дом ≈1,6 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 68 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,89 млн / целевая ≈8,01 млн / пессимист. ≈7,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,92 млн ₽, маржа 41 %, ROI 70 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик; в описании: колодец.
До ст. Лесные Дары ≈20,3 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3812
Рейтинг 74/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 100 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Топаз ДНП | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ласковый Май СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березки дп | 18,9 сот. | 2 500 000 | 132 275 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Теремок СНТ | 8 сот. | 875 000 | 109 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новорязанское шоссе 37-й км | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березки дп | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечный Рай ТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнечный Рай ТСН | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зеленая миля ДНП | 7,4 сот. | 500 000 | 67 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зеленая миля ДНП | 5,9 сот. | 1 100 000 | 186 441 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 182 / 87 255 / 122 222 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 895 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 450 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 006 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 116 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 921 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 70 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Заворово-2 КП да: «санузел» + «отделкой» | 102 м² | 11,6 сот. | 8 900 000 | 87 255 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Рассвет-Натальино СНТ да: «ванная» + «мебель» | 110 м² | 12,3 сот. | 7 500 000 | 68 182 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Патрикеево д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 90 м² | 12 сот. | 11 000 000 | 122 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса с косметическим ремонтом. Внутри пять просторных комнат, что позволяет комфортно разместиться большой семье. Кухня оборудована всем необходимым, включая кабельное/цифровое ТВ. Санузел расположен внутри дома, имеется септик. Дом находится на участке Снт с асфальтированной дорогой и удобной транспортной доступностью. Водоснабжение осуществляется через колодец, а канализация септик. В шаговой доступности магазин, что обеспечивает удобство повседневных покупок. Отличное предложение для тех, кто ищет спокойствие загородной жизни без городской суеты.