Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Русь СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 36 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 500 тыс. ₽, снижали с 580 тыс.; первая цена 580 тыс. ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈60 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 19 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈315 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Беливо ≈1,4 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3803
Рейтинг 51/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 121 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 60 % | 30.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 92 % | 6.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 604 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Русь СНТ | 9,3 сот. | 850 000 | 91 398 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вишенка-2 СНТ | 5,5 сот. | 390 000 | 70 909 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубок-2 СНТ | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубок-2 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вишенка-2 СНТ | 8,5 сот. | 150 000 | 17 647 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Беливо пос. | 11 сот. | 399 000 | 36 273 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Беливо пос. | 5,9 сот. | 650 000 | 110 169 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Голубой Факел СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дубок СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Авсюнино д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 42 268 / 100 000 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 615 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 530 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 360 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 315 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Приборостроитель СНТ | 38 м² | 6 сот. | 840 000 | 22 105 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Строитель СНТ | 38,8 м² | 6 сот. | 1 640 000 | 42 268 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Фарфорист-3 СНТ | 32,2 м² | 7,4 сот. | 3 200 000 | 99 379 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Запутное д. | 32 м² | 12 сот. | 3 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Сигнал СНТ | 40 м² | 8,8 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Старовасилево д. | 40 м² | 12 сот. | 750 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Дружба СТ | 27,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 90 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 580 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 570 000 (−10 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 550 000 (−20 000) | история площадки |
| 29.05.2026 | 500 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю Дачу в хорошем состоянии. На данный момент участок уже убран. есть небольшой сарайчик и летний домик. Вода и свет есть! есть свой колодец. До станции пешком 15-20 минут. ст. Беливо (95 км) по Егорьевскому шоссе. Ближайшие населенные пункты Куровское и Авнюсино. За прошлый год вынесла все ненужные постройки. Участок готов к благоустройству под свой лад. Можно заказать доставку продуктов до двери из пятерочки/магнита. Продаю в связи со срочным переездом. торг уместен. Риелторам не беспокоить.