Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Им. Цюрупы пгт, Воскресенск гор. округ
Дом 80 м², участок 11 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 869 тыс. → дом ≈2,33 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,18 млн / целевая ≈3,77 млн / пессимист. ≈3,35 млн → от пессимистичной прибыль −972 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: отопление — центральное.
До ст. Виноградово ≈9,6 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3801
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.5 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 869 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 331 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 138 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Им. Цюрупы пгт | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Им. Цюрупы пгт | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Им. Цюрупы пгт | 14 сот. | 950 000 | 67 857 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Им. Цюрупы пгт | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Им. Цюрупы пгт | 10 сот. | 2 320 000 | 232 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 12 сот. | 1 299 000 | 108 250 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 500 / 53 481 / 102 500 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 185 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 976 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 766 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 348 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -972 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 80 м² | 13 сот. | 4 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Им. Цюрупы пгт | 80 м² | 6 сот. | 8 200 000 | 102 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Им. Цюрупы пгт | 80 м² | 10 сот. | 1 400 000 | 17 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Им. Цюрупы пгт | 78 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 25 641 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Им. Цюрупы пгт | 76,1 м² | 10 сот. | 6 300 000 | 82 786 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Асташково д. | 79 м² | 13 сот. | 4 500 000 | 56 962 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Азимут СНТ | 80 м² | 7,9 сот. | 1 900 000 | 23 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Им. Цюрупы пгт | 84 м² | 15 сот. | 5 550 000 | 66 071 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Асташково д. | 81 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 74 074 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Губино д. | 80 м² | 14,4 сот. | 2 999 999 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Нужен капитальный ремонт дома.