Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 39 м², участок 3 сот.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 20.06.2024.
Рейтинг 13/100 · уверенность 52 %
Земля рядом ≈229 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 79 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈780 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается выделенная часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈1,7 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3797
Рейтинг 13/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 229 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 6 сот. | 1 199 900 | 199 983 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | имени 1 Мая СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Строитель-2 СНТ | 7,5 сот. | 3 100 000 | 413 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 3 700 000 | 616 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Коломзавод-2 СНТ | 2,5 сот. | 850 000 | 340 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 8 сот. | 13 500 000 | 1 687 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Ягодка СНТ | 6,3 сот. | 1 799 000 | 285 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ягодка СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 947 / 105 834 / 120 968 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается выделенная часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается выделенная часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Подлипки СНТ | 38 м² | 4 сот. | 2 999 999 | 78 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 40 м² | 3 сот. | 4 200 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 41,5 м² | 4,5 сот. | 3 499 000 | 84 313 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | Радужный пос. | 37,2 м² | 2 сот. | 4 500 000 | 120 968 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 34,1 м² | 2 сот. | 4 000 000 | 117 302 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 45 м² | 3,3 сот. | 7 300 000 | 162 222 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Березка-1 СНТ | 36 м² | 4 сот. | 900 000 | 25 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 35 м² | 2,2 сот. | 3 300 000 | 94 286 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 33 м² | 2 сот. | 3 690 000 | 111 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 45 м² | 3 сот. | 4 800 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2024 | 2 950 000 | история площадки |
| 19.07.2024 | 2 800 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается выделенная часть дома, как квартира, отдельный вход, хороший подъезд, земля не оформлялась, но в последующем можно ее оформить по кадастровой стоимости, есть место под санузел, все недостатки цивилизации отображаются в цене, подробнее по телефону, торг уместен.