Новорязанское ш., 75 км от МКАД
Павлеево д., Коломенский гор. округ
Дом 58 м², участок 32 сот., бревно.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 52 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 32 сот. = 1,79 млн → дом ≈1,01 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 45 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,2 млн → от пессимистичной прибыль −236 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Семёновский ≈7,4 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3794
Рейтинг 26/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 172 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 909 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 789 000 ₽ (32 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 011 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 431 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Павлеево д. | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Павлеево д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Павлеево д. | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Павлеево д. | 10 сот. | 890 000 | 89 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мечта-2 СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дубенки д. | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ильинское д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Хлопна д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Заречный пос. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Таежный СНТ | 9 сот. | 350 000 | 38 889 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 262 / 60 976 / 152 639 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 005 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 805 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 604 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 204 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -236 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Дворики д. | 57,4 м² | 21 сот. | 3 500 000 | 60 976 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дубенки д. | 72,9 м² | 20 сот. | 4 000 000 | 54 870 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Проводник пос. | 70,1 м² | 25 сот. | 10 699 999 | 152 639 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Проводник пос. | 70,1 м² | 25 сот. | 10 699 000 | 152 625 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Лукерьино с. | 70,7 м² | 28 сот. | 3 200 000 | 45 262 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 11.10.2025 | 2 300 000 (−500 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 2 800 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Идеальное место для жизни и отдыха! В продаже бревенчатый дом с русской печью, на участке 32 сотки. Дорога в деревню отсыпана щебнем, зимой чистится. Деревня Павлеево находится в живописном месте. Рядом леса: грибы, ягоды. Экологически чистый воздух и тишина!