Новорязанское ш., 57 км от МКАД
Зеленый Луг-1 СНТ, Раменский гор. округ
Дом 53 м², участок 10 сот., дерево, 2018 год.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 29.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 67 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,17 млн → дом ≈28 тыс. ₽, 528 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,19 млн / целевая ≈3,77 млн / пессимист. ≈3,35 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,27 млн ₽, маржа 38 %, ROI 61 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Фаустово ≈10,2 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3784
Рейтинг 74/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 37 % | 2.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 157 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 172 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 28 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 528 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Зеленый Луг ДНП | 8,5 сот. | 1 290 000 | 151 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зеленый Луг-1 СНТ | 10,3 сот. | 950 000 | 92 233 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зеленый Луг-1 СНТ | 9,2 сот. | 2 500 000 | 271 739 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старниково СНТ | 8,5 сот. | 1 390 000 | 163 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зеленый Луг-1 СНТ | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клеверная Дымка дп | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старниково ДНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клеверная Дымка дп | 8,5 сот. | 950 000 | 111 765 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Загорново-2 ДНП | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старниково д. | 10,8 сот. | 1 550 000 | 143 519 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 176 / 80 889 / 130 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 188 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 979 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 769 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 350 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 270 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Старниково д. | 58,3 м² | 13 сот. | 5 500 000 | 94 340 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Владимировка ДНП | 53 м² | 14 сот. | 2 300 000 | 43 396 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Старниково д. | 57 м² | 14 сот. | 6 500 000 | 114 035 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Новая Владимировка КП | 51 м² | 12 сот. | 2 900 000 | 56 863 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Калинка ДП | 51 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 41 176 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Владимировка д. | 50 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Новое Давыдово КП | 54 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 129 444 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 55,7 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 71 813 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Отрадный КП | 45 м² | 8,9 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ивушка СНТ | 50 м² | 11 сот. | 4 200 000 | 84 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 10 соток с летней дачей 6/6, бытовкой колодцем. Электричество подключено к дому. Цена договорная. По тел.