Новорязанское ш., 52 км от МКАД
Никитское с., Раменский гор. округ
Дом 130 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 01.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 73/100 · уверенность 60 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 457 тыс. → дом ≈1,74 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 56 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈2,6 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,96 млн / целевая ≈8,07 млн / пессимист. ≈7,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,7 млн ₽, маржа 38 %, ROI 60 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Непецино ≈13,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3772
Рейтинг 73/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 13.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 12 % | 0.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 241 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 457 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 743 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 408 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никитское с. | 15 сот. | 1 590 000 | 106 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никитское с. | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никитское с. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 14,1 сот. | 1 150 000 | 81 560 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 14,1 сот. | 1 050 000 | 74 468 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фиалкино дп | 24 сот. | 2 700 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никитское с. | 10 сот. | 740 000 | 74 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никитское с. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никитское с. | 50 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | М-5 Урал 78-й км | 50 сот. | 25 000 000 | 500 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 130 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 420 / 71 081 / 100 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 962 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 514 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 066 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 170 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 700 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 60 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Гостилово д. да: «с/у» + «теплые полы» | 132 м² | 6 сот. | 13 200 000 | 100 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Новое Давыдово КП да: «санузел» + «отделки» | 130 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 65 385 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Лысцево д. да: «с/у» + «отделка» | 128,5 м² | 6,6 сот. | 7 250 000 | 56 420 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Лисичкино КП да: «санузел» + «под ключ» | 131 м² | 6 сот. | 10 700 000 | 81 679 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мечта ДНП да: «санузел» + «мебелью» | 140 м² | 6 сот. | 23 490 000 | 167 786 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Гостилово д. да: «с/у» + «теплый пол» | 132 м² | 6 сот. | 11 200 000 | 84 848 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Клеверная Дымка дп да: «санузел» + «евроремонт» | 120 м² | 6,2 сот. | 7 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Старниково д. да: «с/у» + «отделка» | 139,6 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 60 888 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Лисичкино-2 КП да: «санузел» + «под ключ» | 121 м² | 6 сот. | 9 290 000 | 76 777 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 6 соток с недостроеным домом с мвнсардой.