Новорязанское ш., 84 км от МКАД
Афган СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 32 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2024.
Рейтинг 27/100 · уверенность 53 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 213 тыс. → дом ≈787 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 17 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,1 млн / целевая ≈1,89 млн / пессимист. ≈1,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈187 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 13 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Карасёво ≈0,8 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3771
Рейтинг 27/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 12.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 618 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 213 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 787 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 594 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Лесные Дали СНТ | 13,5 сот. | 450 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Движенец СНТ | 9,5 сот. | 299 000 | 31 474 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубок СНТ | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Путеец СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубок СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубок СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лучезарное СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Путеец СНТ | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лучезарное СНТ | 9,5 сот. | 140 000 | 14 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Флер СНТ | 10 сот. | 440 000 | 44 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 67 801 / 83 333 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 096 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 991 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 886 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 677 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 187 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Отдых СНТ | 32,1 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 74 766 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Афган СНТ | 27 м² | 8 сот. | 450 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Заречный пос. | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Роща СНТ | 35 м² | 5 сот. | 2 550 000 | 72 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Холмы д. | 35 м² | 9 сот. | 1 650 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Малое Уварово д. | 25,5 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 62 745 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2024 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача 32 кв метра на участке 8 соток. На участке находится колодец, вода введена в дом на летний период. Электричество заведено в дом. Участок ухожен, есть теплица и парник. Растут кусты смородины, крыжовника, растёт виноград, клубника, земляника и много чего ещё. Подъезд отсыпан боем кирпича. В 20 метрах пруд. Соседи очень хорошие. В снт есть проживающие круглый год. Дом первый этаж кирпичный, второй деревянный утепленный. Два собственника готовы к сделке. Посредникам просьба не беспокоить. Небольшой торг.