Новорязанское ш., 61 км от МКАД
Лесная Поляна СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 57,1 м², участок 6,9 сот., пенобетон.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 11.06.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 53 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 638 тыс. → дом ≈1,26 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 45 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль −206 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Трофимово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3770
Рейтинг 27/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 26 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 638 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 262 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 102 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Автомобилист ТСН | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дубрава СТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Трофимово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дубрава СТСН | 9,6 сот. | 1 500 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дубрава СНТ | 9,6 сот. | 1 150 000 | 119 792 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Исаково д. | 6,5 сот. | 750 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Исаково д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 142 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 610 / 59 314 / 96 923 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 189 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 030 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 870 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 551 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -206 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Новлянское с. | 53,8 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 44 610 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 54 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | Городище д. | 65 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 96 923 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Елкино д. | 51 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 68 627 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 18.06.2025 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.07.2025 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.08.2025 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в Снт "Лесная Поляна" уединённое место для отдыха и перезагрузки! Дом из прочных блоков, внутри обшит натуральной вагонкой тепло, уютно и по-домашнему. Отличный вариант как для летнего проживания, так и для обустройства круглогодичного уголка на природе. Снт "Лесная Поляна" тихое, зелёное место. Название говорит само за себя: лес рядом, поляны цветут, воздух чистый никакой городской суеты. Участок ровный, ухоженный, подходит под сад, огород или зону отдыха с мангалом и гамаком. Электричество подключено. Дача ждёт тех, кто мечтает о тишине, свежем воздухе и простом деревенском счастье. Документы готовы, быстрый выход на сделку. Звоните покажу с удовольствием!