Новорязанское ш., 57 км от МКАД · земля с домом
Клеверная Дымка дп, Раменский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «есть домик 30м2 - туалет, ванна, бойлер.»
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 806 тыс. → дом ≈894 тыс. ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,6 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль −527 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Фаустово ≈10,3 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №377
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 134 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 806 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 894 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Клеверная Дымка дп | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Клеверная Дымка дп | 12 сот. | 1 850 000 | 154 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Клеверная Дымка дп | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Клеверная Дымка дп | 8 сот. | 920 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Клеверная Дымка дп | 10 сот. | 1 470 000 | 147 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Клеверная Дымка дп | 7,3 сот. | 1 539 000 | 210 822 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Клеверная Дымка дп | 8,5 сот. | 950 000 | 111 765 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Клеверная Дымка дп | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Старниково д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зеленый Луг ДНП | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 214 / 58 032 / 103 214 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 773 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 684 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 596 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 418 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -527 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Загорново-2 ДНП | 30 м² | 7,7 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Старниково-3 КП | 31 м² | 6,5 сот. | 1 799 000 | 58 032 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Костин лес КП | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Топаз СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 55 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Русское поле СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 450 000 | 48 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Акватория дп | 30 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Уютная долина КП | 28 м² | 6 сот. | 2 890 000 | 103 214 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Новое Юсупово КП | 28 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 88 929 | снято (цена объявления) 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Аргуново-4 КП | 28 м² | 6,5 сот. | 650 000 | 23 214 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 28 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 164 286 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 700 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
участок угловой, 6 соток. колодец, выгребная яма, электричество. есть домик 30м2 - туалет, ванна, бойлер. печное отопление. требует уборки и/или ремонта, но вполне можно переночевать или жить пока не построится основной дом. показ по договоренности. Риелторы без моей оплаты. торг