Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Коломзавод-1 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 25.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Земля ≈313 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,88 млн → дом −230 тыс. ₽, −9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,86 млн / целевая ≈1,68 млн / пессимист. ≈1,49 млн → от пессимистичной прибыль −312 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Коломна ≈2,1 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3765
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 313 261 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 880 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −230 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −9 200 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | №9 Госучреждений СНТ | 4 сот. | 1 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коммунальник-1 СНТ | 7,2 сот. | 3 950 000 | 548 611 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коммунальник-1 СНТ | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коммунальник-2 СНТ | 4,6 сот. | 1 400 000 | 304 348 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коломзавод-2 СНТ | 2,5 сот. | 850 000 | 340 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ягодка СНТ | 6,3 сот. | 1 799 000 | 285 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Огородник-2 СНТ | 6,4 сот. | 3 000 000 | 468 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 9,3 сот. | 9 999 998 | 1 075 269 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 72 222 / 135 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 864 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 771 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 678 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 491 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -311 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Строитель-2 СНТ | 25 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 25 м² | 3 сот. | 600 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 27 м² | 5 сот. | 1 950 000 | 72 222 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 20 м² | 7,2 сот. | 3 950 000 | 197 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Ягодка СНТ | 20 м² | 5,6 сот. | 2 700 000 | 135 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пчелка-2 СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | УПП ВОС СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | имени 1 Мая СНТ | 30 м² | 6 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 20 м² | 5,8 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в черте города на участке Снт, строение деревянное. Подъезд круглый год, рядом автобусная остановка, в шаговой доступности пруд и торговые центры. Земельный участок ухоженый. Имеется электричество. Водоснабжение центральное сезонное из скважины. На данном участке возможно возведение строения для круглогодичного проживания с пропиской. Продается с условием оформления сделки осенью. Просмотр по договорённости, подробности по телефону.